金边房地产市场仍然处于震荡期

记者：小米

一套曾经挂牌超过120万美元的金边豪华独栋别墅，如今降至约70万美元出售；部分联排别墅价格也从18万美元下调至14万至15万美元区间。

近期，金边房地产市场频繁出现大幅降价房源，其中部分被市场传闻是由“盘总”持有的豪华别墅。

据金边一名中介透露，多名已离开柬埔寨的“盘总”在处理资产时，不仅低价出售豪华别墅，还将名下多辆劳斯莱斯、路虎等豪车交由车行代售。由于车辆使用时间不足两年，目前均以约六折价格挂牌。其中，一辆购入价80万美元的劳斯莱斯，目前仅售50万美元。另外，一辆原价约6.5万美元的广汽GN8，仅使用一年，目前售价已降至2.4万至2.8万美元；而雷克萨斯LX570等车型，也大多按原价七折左右出售。

调查实况

销售额同比降六成，但并非全面低迷

为了解当前市场真实情况，柬单网记者历时一周，深入走访调查金边15个重点公寓小区，独家获取2026年6月金边重点公寓小区一手成交数据，并采访多名一线销售主管，从成交数据、客户结构、价格走势到市场变化，多维度呈现金边房地产市场真实现状。

调查结果显示，与外界普遍认为的“市场全面低迷”不同，当前金边房地产市场并非简单意义上的寒冬，而是进入一轮明显的结构性调整。

调查数据显示，2026年6月，金边15个重点公寓小区单月累计销售额接近1000万美元，较2025年同期下降近60%。

摩根天御位于金边水净华区

一边是低总价、高性价比项目持续热销，部分楼盘单月成交数十套，成为市场成交的重要支撑；另一边则是高端项目销售明显放缓，个别期房项目因开发商资金压力暂停推进，甚至出现销售团队提前解散的情况。

从本次调查的成交情况来看，市场分化趋势进一步加剧。

价格分层

中低价位项目领跑，高端楼盘放缓

从成交套数来看，摩根中心城位居第一，新世纪（永旺3）排名第二，富力金边中心城位列第三。

从成交金额来看，摩根中心城仍居首位，富力金边中心城跃居第二，新世纪（永旺3）排名第三。

价格方面，不同项目差异十分明显。

摩根中心城均价约700至1000美元/平方米，是本次调查中价格最低的项目之一，凭借较低的购房门槛和较高性价比，持续吸引本地及外国买家，成为当前市场成交最活跃的项目。

新世纪（永旺3）均价约900至1100美元/平方米，依托永旺商圈成熟配套，保持较高客户转化率。

时代广场11均价约1100至1400美元/平方米，主要吸引年轻购房群体。

富力金边中心城交易套数和金额均位居前列

富力金边中心城均价约1600至1800美元/平方米，中端改善型需求仍具一定支撑。

相比之下，高端项目销售节奏明显放缓。

国金Urban Village均价约1500至1700美元/平方米；摩根天御约1700至2200美元/平方米；滨江雅诗顿Vue Aston约1700至2000美元/平方米；紫晶壹号约2000至2200美元/平方米；日本J-Tower3约2100至2500美元/平方米；王府国际约2500至2800美元/平方米；金边壹号约3000至3500美元/平方米；GATO Tower约3100至4500美元/平方米。

这类项目主要依靠核心地段、品牌及产品定位吸引改善型客户，整体成交相对稳定，但销售速度明显低于中低价位产品。

客户结构与产业链承压

本地买家成主力，租赁空置率攀升

除价格变化外，市场客户结构也正在发生明显变化。

中国客户仍然青睐高层公寓

调查显示，2025年，中资开发项目中中国买家占比约四成；进入2026年后，本地购房者已成为市场成交主力，同时来自乌克兰、俄罗斯等东欧国家，以及日本、韩国、新加坡等国家和地区的购房者明显增加。

多位销售人员表示，相较周边国家，柬埔寨签证政策相对宽松，成为不少外国人长期居住和投资的重要选择。

富力金边中心城销售部主管刘晓龙接受柬单网采访时表示，目前市场仍呈现明显区域分化。

摩根中心城均价约700至1000美元/平方米

他指出，BKK仍是金边最受认可的核心区域，公寓均价约2800至3200美元/平方米，而外围区域均价约1000美元/平方米左右。

他认为，目前影响市场最大的因素仍是整体经济环境。如今购房者更加关注开发商资金实力和项目交付能力，因此现房明显比期房更受欢迎。

此外，目前柬埔寨商业银行住房贷款利率约6%至12%，审批相对严格，也在一定程度上影响了市场需求。

除了新房市场外，房地产产业链多个环节同样承受着调整压力。

柬单网记者调查发现，部分原计划推出的新项目因开发停滞，在尚未正式开盘前销售团队便已提前解散。

二手房市场方面，中国业主普遍愿意以原价六至七折出售房源，希望尽快成交；相比之下，本地业主整体降价意愿相对较低。

目前，金边部分写字楼空置率已达到60%至70%，个别项目甚至更高。

租赁市场方面，富力金边中心城两房租金已由600美元降至500至550美元；BKK区域同类房源租金则由900美元下降至约700美元，整体降幅约10%至20%。

尽管租金有所回落，但部分项目空置率仍超过30%，个别项目甚至高达70%，市场供需关系尚未恢复平衡。

业内人士普遍认为，本轮市场调整并非简单的价格下跌，而是房地产行业由高速扩张逐步迈向理性发展的过程。

刘晓龙建议，在当前市场环境下，购房者应更加关注开发商资金实力、品牌信誉及交付能力，而不仅仅是价格因素。

他认为，未来市场仍将持续调整，但不同项目之间的分化也将进一步加剧，核心地段、成熟配套以及具备稳定交付能力的项目，仍具有较强的长期价值。

从豪华别墅大幅降价，到公寓市场成交分化，再到写字楼高空置率、租金持续回落，金边房地产市场正在经历一轮覆盖整个产业链的系统性调整。

此次柬单网历时一周的调查也显示，市场并非全面陷入低迷，而是在不同产品、不同区域及不同客户群体之间出现明显分化，房地产行业正从过去依赖高杠杆和投资驱动的发展模式，逐步转向更加注重真实需求和产品品质的新阶段。

值得关注的是，官方最新公布的数据也印证了这一趋势。根据柬埔寨政府发布的《2027年至2029年中期公共财政框架》，2025年柬埔寨房地产行业增长率仅约1.1%，2026年预计进一步放缓至0.6%，显示行业整体仍处于低增长、缓慢修复阶段，距离全面复苏仍有一定距离。

与此同时，据柬埔寨房地产网分析，全球经济不确定性、融资环境持续收紧，以及柬埔寨持续开展打击电信诈骗等专项行动，对房地产市场特别是办公楼、商业综合体及混合用途物业需求带来一定影响，高端住宅及商业地产交易依然偏弱，投资者和购房者整体保持谨慎观望。

综合市场调查、一线销售反馈以及官方数据可以发现，当前柬埔寨房地产市场正处于深度调整期，而非传统意义上的“全面下跌”。未来一段时间，市场仍将维持温和复苏、结构分化的发展格局。随着库存逐步消化、经济环境改善以及优质项目持续释放，真正具备资金实力、交付能力和运营能力的开发商，将在新一轮市场竞争中占据优势，而核心地段、成熟配套及符合真实居住需求的项目，也有望率先迎来新一轮价值回归。