柬埔寨公寓的租金回报率在东南亚仍具竞争力，租赁市场的活力为长期投资者提供了稳定预期

记者：Miles

在经历多年高速扩张之后，柬埔寨公寓市场正在进入一轮深度调整期。外资减少、市场信心波动、开发商资金结构分化、项目质量参差不齐等多重因素叠加，使这一曾经被视为“高增长赛道”的行业进入耐力比拼阶段。

面对这一轮重构，毕加索城市花园建设开发有限公司总经理张淑爱在接受柬单网记者采访时，多次用“艰难”“洗牌”“长期价值”来形容当前所处的周期位置。

张淑爱进入房地产行业已有11年时间。她最初并非出身地产体系，而是从教育行业转入海外房地产市场，早年参与马来西亚大型综合地产项目的策划与资源拓展工作，从基层文案一路做到策划管理岗位，随后参与海外商业板块搭建。

2019年进入柬埔寨市场后，她连续参与多个公寓项目的市场重建与销售体系搭建工作，经历了疫情冲击期、本地需求转换期以及外资买家结构变化期。

她形容自己这几年“几乎一直在做从零到一的团队搭建”，项目往往在动荡或低谷阶段接手，需要重新建立营销体系与客户信任机制。在她看来，柬埔寨公寓市场过去很长一段时间更像“窗口期驱动”，而不是“运营驱动”。

“以前很多项目更像是短周期产品，重销售、轻运营，但现在这个阶段已经过去了。”她说。

根据柬埔寨官方公开的城市发展与住房结构研究数据，金边近十多年城市人口持续增长，城市化率不断提高。多份行业报告曾测算，随着中等收入群体扩大与城市人口迁移，未来仍存在结构性住房需求缺口。但与此同时，过去几年集中入市的公寓产品中，小户型与单间产品比例过高，同质化严重，也造成阶段性供需错配。

张淑爱在采访中反复强调，“如果说供过于求，更准确地说是某些户型供过于求”。她指出，不少开发商在高峰期集中开发单间和一房产品，比例甚至占整栋楼的六成以上，但真正适合长期居住和稳定租赁的大户型与功能性产品反而不足。这种结构性偏差，在市场转冷后被迅速放大。

从 “窗口期驱动” 到 “运营驱动”，柬埔寨房地产正经历从粗放增长到成熟规范的转型阵痛

她观察到，本地买家结构其实已经发生变化。过去市场普遍认为公寓主要依赖中国投资客，但她参与的多个项目中，本地买家比例近年明显上升，尤其是留学归国年轻人群体，以及为子女做资产配置的中高收入家庭。“他们更能接受公寓生活方式，也更看重物业服务与长期管理能力。”

公开投资数据显示，柬埔寨近年外商直接投资（FDI）仍保持一定规模，制造业与服务业项目持续落地。张淑爱认为，只要产业投资持续进入，居住与租赁需求就不会消失，但市场将更挑剔。“未来不是有没有需求的问题，而是谁能提供让人放心的产品和服务。”

在她看来，本轮行业洗牌的核心不只是资金压力，而是信任重建。部分开发商违约、延期、变更设计、服务中断等问题，已经对买家信心造成实质冲击。“很多外国投资者不是不想买，而是怕买完找不到人负责。”

为此，毕加索城市花园选择自建物业管理体系，而不是完全外包。尽管单栋项目自营物业在人力与成本上压力更大，但团队仍坚持建立业主专属对接机制、租客对接机制与企业租户行政对接机制。她透露，即使在市场波动期，项目部分房源租金仍保持稳定区间，没有出现大幅下滑。

她认为，公寓产品正在从“销售逻辑”转向“运营逻辑”。未来判断项目价值的标准将更多来自三个维度：是否适合真实居住、是否具备持续运营能力、开发商是否可信且透明。

“透明度会成为门槛。”她直言。价格体系混乱、户型频繁变更、合同承诺反复调整，是过去行业投诉的集中点。“未来市场会更要求规范合同、更清晰财务结构、更稳定的公司治理。”这也是她推动公司上市的重要原因，运营透明化。

该公司推动上市，被她视为强化透明度的一种制度性选择。上市过程虽然遭遇宏观环境与市场情绪冲击，但公司财务结构、审计体系与税务合规体系因此完成重构。“至少投资人可以看到财报，知道项目有没有持续建设能力。”

从 “短周期产品” 到 “长期价值”，沿海城市的楼宇群正折射出柬埔寨房地产的成熟方向

据了解，毕加索城市花园建设开发有限公司，目前是柬埔寨唯一选择上市的综合性房地产公司。对于公司上市，张淑爱觉得自己在柬埔寨又往前了一步。在采访过程中，她一直强调，我们这个行业是一年比一年还难，而且是“内忧外患”的难。但它又让人看到希望，而且深信不疑的。

首先，她认为柬埔寨仍处在经济成长的关键阶段，人均GDP仍在持续上升通道，中产阶层规模扩大与消费能力提升将带来长期的居住与资产配置需求，房地产并未走完周期，而是正在从早期粗放增长阶段进入更成熟的发展阶段。 

其次，她认为行业当前的“困难期”本质上也是一次结构性洗牌过程。过去依赖短期投机和快速开发的模式正在被淘汰，市场开始转向重运营、重服务、重品牌与重透明度的发展方向。在她看来，这种由混乱走向规范的过程，本身就是未来信心的重要来源。  

第三，她认为从投资回报角度看，金边公寓的租金回报率在区域内仍具竞争力，租赁市场仍有活力，部分优质项目租金持续上涨。与周边国家的成熟市场相比，租金与房价仍存在被低估空间，这为长期投资者保留了上行预期。这是她近期考察东南亚其他国家所得出的结论。

不仅如此，她把柬埔寨政策整顿与市场清理视为“信心修复窗口”。包括对乱象项目的清理、行业规范加强、资本市场建设推进，以及制造业与外资持续进入，都被她看作后续需求恢复的重要基础条件。她认为，当治理力度持续、负面因素逐步出清后，将为下一阶段的市场恢复创造条件。 

她多次提到，相信数据、坚持长期价值、保持服务与运营能力，是她在困难环境中仍选择继续深耕的重要原因。

对于2026年前后的市场走势，她态度谨慎但不悲观。她不愿给出具体反转时间点，但认为3至5年内行业将逐步从扩张期过渡到成熟期。“成熟一定伴随痛苦，但成熟之后标准会建立起来。”

她特别提到，未来品牌开发商与长期运营商将逐渐分化出优势位置，而“做一栋就走”的模式会越来越难生存。区域综合体项目、配套完善的复合型开发，以及与产业导入联动的居住产品，更可能成为下一阶段主流。

在采访中，尽管多次提到“难”，她依然用“希望”作为结尾关键词。她形容团队目前仍在不断调整策略，应对销售、现金流与市场情绪多重挑战，但仍选择坚持品牌路线而非大幅折价快销。

“如果这个行业要走向成熟，一定要有人愿意做长期的事情。”这句话，既像判断，也像她自己的宣言。