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柬埔寨房价进入更加理性的时代

记者：小米

“以前租客挑房子，现在是房东等租客。”这是柬单网记者近日在采访过程中，听到最多的一句话。

近期，随着房地产市场进入调整期，柬埔寨租赁市场也发生明显变化。从住宅、公寓到酒店、商铺，越来越多的物业开始降租吸引租客，但与此同时，一些地段优越、品质较高的项目租金依然坚挺，形成鲜明对比。

柬单网记者近日调查金边、西港等地，采访房东、租户、中介及商家发现，如今的柬埔寨租赁市场已经从过去的“普涨时代”，进入更加理性、更加分化的新阶段。

西港：从“一房难求”到主动降租

曾经因博彩业和房地产热潮而租金一路飙升的西港，如今已回归理性。

万达车站负责人刘小华告诉柬单网记者，目前他们租赁的是西港万达广场物业，为帮助租户降低经营成本，业主已主动将租金下调约20%。

“现在大家做生意都不容易，业主适当降租，也是希望租户能够继续经营，实现长期合作。”

不过，对于具体租金金额，刘小华表示不便透露。

一位经营酒店多年的中国商人也表示，目前西港整体房租较高峰时期普遍下降30%至40%。他举例称，自己经营的一家酒店此前月租约1万美元，目前已降至8000美元，虽然节省了一部分成本，但整体经营压力仍然较大。“现在游客和商务客还没有完全恢复，仅靠降租很难改变市场。”

除了商户，房产中介对市场变化感受更加直接。

西港一名中介告诉柬单网记者，目前不少项目都在主动调整租金。

她以星沙湾一期为例介绍，目前可做饭的公寓月租300美元起，押金也更加灵活。“以前都是房东挑租客，现在基本是谁来看房，我们都尽量谈成。”

谈及西港整体市场，她感慨道：“今年很多人离开西港，市场没有以前热闹了。我们手里很多房源都空着，一栋楼可能有几十套房出租不出去。现在400美元左右，就能租到条件不错的公寓。”

除了酒店、公寓外，西港别墅租赁市场降幅更为明显。一位当地房产中介表示，目前不少别墅租金较高峰时期已下跌约50%，过去月租4000至5000美元的房源，如今约2000美元即可租到，房东普遍愿意议价，以提高出租率。

金边：有人降租三成，也有人一分不降

相比西港，金边租赁市场呈现出更加明显的区域分化。

一位本地房东告诉柬单网记者，自己的一栋老旧排屋以前月租可达500至600美元，如今只能租到300至400美元。

她坦言，除了整体市场影响外，房屋老旧、竞争力下降，也是租金下调的重要原因。“附近新房越来越多，如果不降价，很难租出去。”

与此同时，中高端公寓市场也出现不同程度调整。

一位长期从事房屋租赁业务的中介透露，钻石岛部分知名公寓的租金下降约10%至30%。

摩根天御公寓租金保持平稳

柬单网记者进一步了解到，钻石岛不同项目之间的租金也存在一定差异。其中，钻石名邸目前单间公寓月租约300至350美元，两房约650至800美元；钻石双星目前单间月租约400至450美元，两房约800至1000美元。

“以前两房租金基本在900美元左右，现在700美元左右就可以租到。”他表示，不仅住宅租金下降，商业店铺的转让费也出现明显回落。“以前一家位置不错的店铺，转让费动辄七八万美元，甚至十几万美元；现在很多店铺只要两三万美元，甚至更低，只要有人接手，很多老板都会考虑。”

不过，并非所有房东都选择降价。

一位柬埔寨女孩告诉柬单网记者，她平时在水净华地区一家佛堂帮忙，佛堂租用的是一栋三房排屋，每月租金500美元，多年来一直没有变化。

“房东从来没有说要降租，我们提过一次，对方觉得现在这个价格已经很合理。”

她同时表示，如果同样面积、同样三房的排屋位于森速区，目前市场租金仅需约300美元，两地价格相差明显。她认为，区域成熟度、交通条件、周边配套及租客群体不同，决定了不同区域之间租金存在较大差异。

在整体市场调整过程中，一些品质较高、定位较成熟的项目，租金依然保持稳定。

富力金边中心城两房租金略有下降

柬单网记者向摩根物业了解到，摩根天御目前出租价格基本没有出现明显波动：单间：400至500美元/月；两房：700至800美元/月；三房：900至1200美元/月；大露台两房：约1800美元/月；三房大平层：4500至5200美元/月。

有房产从业人士表示，“市场不好时，真正有竞争力的项目反而更容易保持出租率，因此价格不会轻易下调。”

相比住宅市场，商业物业面临的挑战更加明显。

钻石岛附近一位中资商家告诉柬单网记者，自己经营的店铺每月租金高达5000美元。在客流减少、消费趋于谨慎的大环境下，高额租金已经成为企业最大的经营压力之一。“继续坚持成本太高，我们已经在寻找租金更便宜的新地点，希望降低运营成本。”

据了解，目前已有不少商家选择缩减经营面积、搬迁至租金较低区域，甚至通过共享办公、联合经营等方式减少固定支出。

他们认为，商业物业未来仍将面临较大的去化压力，部分租金水平仍有进一步调整空间。

从“房东市场”走向“租客市场”

综合多位受访者观点可以发现，目前柬埔寨租赁市场最大的变化，不只是租金下降，而是市场主导权正在发生转变。

过去，热门区域房源紧张，租客往往缺乏议价空间；如今，为提高出租率，不少房东开始主动降租、降低押金要求、提供免租期等优惠政策。

与此同时，不同区域、不同物业之间的竞争也越来越明显。

老旧住宅、普通商铺需要通过价格换取出租率，而配套成熟、物业品质较高的项目，则依靠自身优势保持较高租金水平。

部分中介认为，未来柬埔寨租赁市场将继续回归理性，市场竞争也将从单纯拼价格，逐步转向拼品质、拼服务、拼运营。

对于租客而言，当下无疑拥有更多选择和更大的议价空间；而对于房东来说，如何提升物业竞争力，提高出租率，或将比单纯坚持高租金更加重要。