“2019年的时候我刚来柬埔寨，在森速区的一家4星级服务式酒店公寓里住了3天，但没想到几年过去，这里竟然成为了一所网投园区。”这是在柬埔寨生活了6年的中国同胞小徐的讲述：不仅让人唏嘘，也像是一道尖锐的问题，刺向柬埔寨房地产的核心。

就在2025年3月31日下午，金边警方在桑园区494号路与430号路交界处一栋公寓展开突袭，现场控制了186名涉嫌从事电信网络诈骗的中国大陆与台湾地区人员。据柬埔寨媒体报道称，这栋公寓被台湾人运营为一个针对中国大陆的网投公司，总业绩已破亿，一个月就能“收割”3000万人民币。

而这也仅仅只是其中一个公寓，早在2022 年就有报道指出：仅金边一个地方就有10处公寓和酒店因为涉及网赌而被查。（详见报道：涉嫌网赌，金边逾10处公寓、酒店被查）。

人被抓了，现场震惊了。但在这起事件背后却有一个让人不寒而栗的问题：难道金边乃至柬埔寨的很多公寓，最终的归宿，真的就是变成“网投园区”？

要回答这个问题，首先必须承认一个现象：过去几年里，在柬埔寨，特别是金边的众多公寓，确实悄然滑向了一种奇怪的“归宿”，被整栋或整层租给电诈公司，成为窝点的温床。

不同于我们通常印象中的网投园区，那种围墙高耸、守卫森严、自成一体的大型园区，这些“园区”藏身在一栋栋看似普通的城市公寓之中。有业内人士坦言：“不能说它们是园区，更像是临时据点。实力不强的大大小小的网投公司租下几层楼，一样可以开工，我们行业里称它们为‘杂牌军’。”

“杂牌军”从哪来？据该业内人士介绍，不少都是从正规网投公司出身的“老主管”“小老板”，有点关系、有些经验，拼凑出一支小队伍，却没有实力去入驻正规园区，结果只能流向那些价格合适、位置便利但长期空置的城市公寓。

这就揭开了问题的第一层面纱：这些公寓，是怎么变得如此“可租”？从现实角度看，公寓变成“园区”的深层逻辑，与柬埔寨房地产市场长期的失衡密切相关。

根据全球房地产协会主席森松能的说法，柬埔寨房地产市场要恢复至2019年前的水平，仍需至少五年时间。而在过去三年内，地价大幅下跌，交易量骤减，公寓的投资回报一度跌至冰点。

这与多方信息交叉印证。Statista数据预测，尽管市场前景中长期仍被看好，但短期不确定性极高。尤其在全球宏观经济波动、地缘政治紧张的大背景下，柬埔寨房地产呈现出“长期看涨、短期承压”的双重属性。

在金边、西港等地，大量楼盘“炒而不住”，项目背后的投资人以国内资本为主，建成后无力长期持有，只能急于出手、回笼资金：也正是这种“急切”，给了那些有资金、有需求的电诈公司可乘之机。

“现在有个规律很明显，很多房东只要一听说是租一整栋，哪怕租金高于市场价两三成，也基本不会细问对方做什么。”一位在金边从事房产销售的中国人对记者表示“能填租金空窗期就不错了，至于以后怎么样他们根本不想想。”

而这某种程度上也揭示出了一个核心问题：供需错位，投资失衡，才是部分公寓“被园区化”的催化剂；而另一方面，网投公司之所以频繁使用城市公寓，也是出于策略上的三方面考量。

城市公寓往往夹杂在住宅不易引起注意，比起高墙林立、警力集中的园区，这类地点更利于隐藏；对于一些小规模网投公司而言资源有限，租整栋公寓办公，是更划算的选择；最重要的是，如果风声紧了，搬离一栋公寓比搬出整个园区容易得多。一些电诈公司甚至将“快速移动”作为标准流程。

而对公寓业主来说，这些网投公司开出的高租金，足以掩盖道德层面的灰色：原本一个房间几百美元一个月还租不出去，现在竟然有人开价上千美元还直接租一年，谁能拒绝这样的诱惑？

所以，回到那个令人不安的问题：这真的是金边公寓的最终归宿吗？答案是：不是，但的确成了一部分公寓的“阶段性命运”。某种程度上来说，这是对市场规则的临时妥协，而非可持续的长期发展模式。

从法律和监管角度讲，这种“园区化”本就建立在灰色地带之上。一旦被发现，执法机关的打击几乎是立竿见影。这次警方一次性抓获186人，就是明证。

但为什么又成了阶段性命运？因为此前大量房地产投资者从未认真考虑过“使用价值”，他们只看重“买入、炒作、抛售”的闭环，这种脱离实际居住需求的投机心态，早晚都会走向崩盘。

另一方面，不同于动辄数百人、硬后台、标准化运营的正规网投园区，这些公寓化、隐蔽化的“小型网投”，更容易成为打击重点，也更容易出事。

公寓不该成为“灰产的温床”，这不仅是法治的呼声，更是对城市发展逻辑的基本尊重：若房地产市场不能从源头上控制投资泡沫，不能建立合理的住房使用机制，不能解决“空置率高”的痼疾，公寓被“黑色资本”趁虚而入，将是难以避免的下场。

因此，部分公寓最终成为“藏匿电诈的壳子”，这不仅是对城市空间的亵渎，也是对正常投资者信心的最大打击；要拨乱反正，唯有回归本质：房地产不是炒作的工具，而是人们生活的载体。只有让“住”回归“居住”，城市才有未来，公寓才不会再沦为“园区”的影子。