二、柬埔寨购房后，应该怎样出租，持有多久后转手可以达成最大收益？ 在柬埔寨购房后，获得的收益可以分成两个阶段，一个是出租阶段，一个是转手阶段，我们分别来看一下。1、哪种出租方式最有利？大家特别要注意的是，不要用国内的坏习惯和理念来持有柬埔寨的房子。什么坏习惯呢？那就是房产空置。很多人在国内投资房子，买了之后就等涨价，也不在乎一点租金。但柬埔寨不一样，租金回报率远高于国内，能收租就绝不要空置。柬埔寨的出租有两种方式，其中一种最省心的就是项目代租，另一种是自己去中介公司挂牌出租。项目代租：其实就是俗称的包租服务。在金边，很多项目会提供包租服务，一般是3年，也就是说3年内项目会按照多少回报率，比如是每年6%，那么开发商就按照6%的租金回报率每个月给你租金。自己挂牌出租：如果大家不想包租，希望自行出租的话，那就要提前了解好一些转租的流程。实际上，和大家在国内出租房子几乎是一样的。可以找那些大的中介机构，比如21世纪、realestate等等。可以选择线下挂租或者线上发布都可以。甚至可以一次性包租给一些大的中介机构，他们有一些也会有这些包租服务，只是收益高低那就要看你如何商谈了。两种方式有利有弊，包租的收益往往比不上自己出租，但胜在稳定和方便。自己出租麻烦了点，还会有没租出去的空置期，但可以租到更高的租金。但是对于不在柬埔寨的国人来说，大多数还是选择了包租，毕竟省心。2、什么时候是最佳的转手时机？第一个阶段：2-3年如果大家想转手，最大和最容易实现转手群体肯定是中国人。实际上，柬埔寨在2010年就开始立法允许外国人投资柬埔寨房产，但是2010年到2014年这3、4年，在柬埔寨投资的更多的是日本、韩国、新加坡和香港人。由于这两年一带一路的政策推动，再加上中柬两国领导人频频互动合作，中国人不断涌入，预计接下来3-5年都是中国人投资柬埔寨的一个高潮期。当然价格肯定是越往后越贵，投资空间肯定是越往后越小。那么，对于我们前期投资柬埔寨的朋友，如果不想持有过久，想短期获利出手，一个很大的接手群体就是中国人，因为这个投资群体太庞大了，看看这些年的加拿大、澳大利亚市场就知道了。而且在这个时间段内，有一个特别有利的条件就是：在你收楼之前，开发商会允许你有一个免费更名的机会，如果你的房产想卖，你和买家做好协商直接去开发商办理更名手续就可以了。这对于想短期出手的朋友是个非常不错的支持条件。但是毕竟2-3年时间太短，个人不建议这个时候就转手，因为真正的高收益在后头。第二阶段：3-5年接受群体：柬埔寨逐步成长的中产阶级特征：供不应求局面柬埔寨200多万的当地人口，至少会有5%的先头部队成长起来成为一匹具有购买实力的刚需购房群体。按照柬埔寨过去7%左右的GDP发展增速，未来5年，人均GDP可以翻一倍，而头部群体翻2-3倍不是问题。加上柬埔寨全国平均27岁的年龄群体，3-5年诞生5%左右的家庭购房刚需是一个必然的事情。且当前金边的住宅土地供应量并不大，因为柬埔寨的土地性质，每年能用来建设住宅的地块并不多。所以导致金边过去3年内平均1年1万套公寓都不到的新货供应，按照这样的速度，未来市场会呈现短期供不应求的局面。第三阶段：5-8年后接手群体：中产和白领特征：租金和房价共成长。最后还有一种选择是放中长期，等5-8年，甚至更长时间来转手，这也是一种选择。如果时间已经到了5-8年，首先通过租金房款就已经收回了一大半，同时到了这个时候柬埔寨的第一大波购买主力军已经完全成长起来，完全有足够的群体来承接交易，那么这一刻，柬埔寨的房地产及其交易基本达到了成熟阶段，不管是买卖还是出租都是一个非常规范成熟的市场了。作为永久性的产权，再加上如果能持续保持6%的高出租回报，也就是一个生金蛋的鸡，你选择继续持有也不是问题，毕竟是首都的房产，占据的至少是这个国家最好的资源。三、投资柬埔寨必须要清晰的五个问题1、买卖房产和持有的税费是多少？这个问题，相信大家应该非常关注。柬埔寨的房子是永久产权，这是一个非常不错的优势，但是会不会涉及房产税呢？肯定会，永久产权还不收税？很少有这么大方的国家吧？整个柬埔寨关于房产的税收。分四块第一块，买房涉及到的税和费用：买房只会涉及到一个税，4%的过户费，一次性收取。也就是说一套10万美元的房子，须交税4000美元。再加上固定的办理手续的费用：500美金。只涉及到这两个费用。第二块，出租房子有没有税，有。因为出租也是个人收入所得。每月10%交给政府。但是如果你是租给私人，不用开取发票的话实际上也谈不上交这个税。第三块，房产税：每年要像政府交纳0.1%总价的房产税，而且它还有一个交税的门槛，是在房价的2.5万美元以上多出来的部分才需要交纳房产税。举个例子，你的房子总价为10万美元，需要交的房产税是10万-2.5元等于7.5万再乘以0.1%等于75美金。也就是差不多500元。所以这个房产税是非常低的。第四块，卖房税。房子要卖了要交税吗？卖家不用交，直接就是买家承担。虽然结果上和国内的二手房买卖一样，都是买家承担税费，但是国内的是因为卖家强势，所以税都是买家给。而柬埔寨本身的规定，就是买卖双方卖家不用交税，都是买家交税。同时，柬埔寨暂时是没有遗产税，综合而言，柬埔寨的税收实际上可以说是相当宽松的，比起同是东南亚的新加坡、越南这些对外国购买资产税收特别重的国家，那更是显得要低的多。像新加坡买房外国人还得交18%的印花税。2、柬埔寨购房能贷款吗？在金边买房和在国内一样，分两种方式：一种是贷款，一种是一次性付款，但这个一次性付款是可以分期付的。贷款：可以贷款，但是不建议贷款。因为利息非常高。最低首付可以做到20%，但是年利率高达11.25%，是国内贷款利率的2倍。首付50%，利率也要9%。而且贷款的年限只能批到8-15年左右。所以贷款的资金成本太高，对于买一套10万美元的房子来说不划算，所以不建议大家去贷款，而且有些项目也是不支持贷款的。另一种方式是一次性付款。关于一次性付款每个项目都会不一样，大同小异，但是有一个共同点，一次性付款都是可以分期的，甚至可以一直分期付到房子收楼。一些项目的分期付款大概是这样：——购房当天2000美元定金——半个月内30%首付——每半年15%——交房前付清余款25%这种付款方式相比现在国内的付款，实在宽松太多。所以资金ok肯定选择分期付款。3、购房资金怎么结算？在金边，除非一些日本、新加坡、中国台湾等的开发商项目必须要用美元外，一些中国开发商的项目或者中柬合资的项目是可以直接用人民币的。假如这套房子总价10万美元，按当天的汇率，假如是6.4，那么兑换成人民币是64万，直接往中国开发商的国内账户打款人民币就好了。如果是分期，也是一样，到了汇款那天按照当天的汇率折算成人民币来进行汇款就ok。所以实际上，这和在国内买房没什么区别，但是结果却是用人民币买到了美元资产。4、外国人购房有房产证吗？在金边买房会有房产证吗？具体是一个怎样的凭证呢？这个肯定有的。柬埔寨是有对外国人房产进行立法的。在柬埔寨，他们的房产证不叫房产证，叫硬卡，和中国也差不多，也是在收楼后一年内进行办理。5、投资应该买多大的户型？ 首先，关于住宅和公寓问题，在柬埔寨，尤其是国外很多国家，是没有住宅和公寓的区分的。就只有我们国家才有这个区分，一个是年限的长短，一个是能不能落户和读书的问题。而在柬埔寨，完全没有公寓和住宅的区分，公寓即是住宅，住宅即是公寓。总之，它的房子都是永久产权，不管是周边的什么配套，尤其是学校，都可以有去上学的权利。所以这个大家要了解，不要拿国内公寓和住宅的区别来看待国外的房子，不存在。当前柬埔寨的主流户型面积在40和100㎡之间，具体买大买小，重点看个人资金。同时，也分投资持有阶段。如果你的投资周期比较短，2-3年，那就买小户型的：单间，或者1房1厅，大概就40㎡-60㎡之间的面积。因为柬埔寨的房地产才刚刚发展起来，现在还是刚需市场，小户型是市场主流，跟着需求来投资，无论出手和出租都更容易。但是，如果你的投资周期可以相对长久，比如5年以后都可以，有资金的话当然选2-3房，因为5年左右，柬埔寨的当地市场也会成长起来，对2房、3房就会开始有比较大的需求。所以，这个要具体结合个人的资金和投资周期来预算。 最后 能加我微信吗。

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