洪森大道沿线商业、住宅和配套项目正加速聚集。（来源柬单网图片库）

记者：时宜

谁能想到，曾经一片沼泽地的洪森大道，如今会被中文招牌、施工围挡和不断涌入的投资客推到金边南部最热的风口上。去年9月9日，德崇国际机场正式启用后，这条60米宽的主干道，不再只是通往机场的一条路，而更像是金边城市重心南移的一道分界线。

柬单网记者近日走访沿线时，最直观的感受不是“热”，而是“变”：从前零散的流动小商贩，逐渐被门面房取代；建材、家居、餐饮、酒店、汽车展厅等商户开始在沿线铺开。路在变，铺在变，人也在跟着变。 

在UP太平洋地产柬埔寨籍联合创始人吴丽丽（下文简称：丽姐）看来，洪森大道的热度并不是一夜之间冒出来的。她把这条路的土地热度分成了三个阶段：第一阶段，是机场规划尚未完全落地、周边还很空的时候，更多人停留在观望；第二阶段，是机场定址和周边规划逐渐明朗后，一批开发商开始提前布局，先买地卡位；第三阶段，则是机场启用后，周边商业、住宅和配套项目同步被点燃，沿线热度才真正从预期变成现实。她说，这条路不是一刀切的爆发，而是一个周期被拉长、但更稳的增长过程。 

德崇国际机场启用后，洪森大道热度持续升温。（来源柬单网图片库）

而价格变化，是最直接的信号。丽姐介绍，洪森大道从富力到机场这一段，也可以分出三段。最热、也最贵的是富力到第一个红绿灯是第一段，如今靠近主路地块大概在每平方米1500至2500美元；第二段，从红绿灯到习近平大道一带，大约在500至800美元；再往德崇机场方向走的第三段，大多在200多美元。

她说，这是土地成熟度、区位优势和未来预期共同决定的价格分层。大地块因为总价高，单价反而会比小地块低一些；而小块地在这条路上本来就少，越靠主路，越难找。

如果把时间线再往前拉，变化会更明显。丽姐说，2018年之前，洪森大道周边还没有今天这样的热度，很多人甚至并不知道机场最终会落在这里，周边商业也没起来，地价甚至只有目前的一半。

而在她看来，现在这个时间点，恰恰是比较好的投资窗口期，5年内价格不会出现剧烈波动。因为在如今的大环境影响下，很多投资者不是不看好，而是担心周期、担心资金、担心自己扛不到五年以后。 

“目前洪森大道约90%的投资商都来自中国，而且买地后大多往商业开发上走，开门店、做展厅、办公楼，或者规划酒店、公寓、餐馆等配套产业。”丽姐介绍道。她观察到，本地大型开发商的节奏也很一致：先做住宅，再补商业办公楼、酒店、公寓和餐饮。也就是说，洪森大道的价值是先占位、再养成、后兑现。

洪森大道如今的热，不只是路热，更是预期热。（来源柬单网图片库）

这与鼎丰国际五金机电装饰材料建材城的投资理念契合。负责人应女士说，他们2011年就来柬埔寨考察，当时洪森大道真的是一片废墟，真的就是一个沼泽地，连条像样的路都没有。到了2018年，他们才开始真正往这边转移，等到现在，看到的是另一番景象：新世界等项目开始在周边推进，建材城周边的商业与住宅都在渐渐完善。她认为，这里未来会长成一个如广州珠江新城般的新城区，而不是只做一条交通通道。

在丽姐和多位投资洪森大道的受访者看来，洪森大道现在还处在开发初期。很多人看见地价涨了，会本能地想快进快出，但这条路上更适合的还是实业投资，是那些有耐心、能承受前期空置和培育期的人。

如果做小生意，就要集群；如果离开社区太远，就得自己造流量，这对大多数人来说，存在一定的挑战。“如今来这条路上看地的客户，最关心的是两件事，就是价格和配套。”丽姐说，

洪森大道如今的热，不只是路热，更是预期热。（来源柬单网图片库）

她还说，洪森大道这里有机会，但机会不是给所有人的。对于手里资金有限、又想短期回本的人来说，这里的门槛其实不低；而对于有耐心、愿意跟着城市一起成长的实业投资者来说，未来还有很长一段空间可以往上走。 

在唐人街开老兵食府的曾先生，也从另一个侧面说明了这一点。他不是地产开发商，却也重金投资在这条路上，因为他看到的是一个正在生长的生活圈。开业后，他坦言前期要亏本，但看到陆续进场的商户、即将开业的餐饮和社区配套，他就知道这条路不是空的。

回头看洪森大道，今天的热，不是单纯的地价热，而是金边南移、机场经济、商业配套和人口外溢共同推出来的热。对真正做实业的人来说，这不是赚快钱的时代，而是把根扎下去的时代。