记者：时宜

走在西港市中心，许多人都能看到一个明显变化——那些曾经静止多年、塔吊生锈的烂尾楼，重新动了起来。过去几年里，它们像被时间遗忘的巨大空壳；如今，一批批施工队返场，铁架轰鸣、围挡重新树立。一座城市停摆后的重新生长，从这些最基础的施工声里显露出来。

2019 年来到西港从事房地产开发、拥有超过6年商业地产运营经验的五象广场陈总，也从最直观的日常观察里感受到了这种变化。

陈总参与的多个项目中，有两个酒店主体已在 2019 年建好，但之后因政策收紧、疫情冲击等原因而停摆。他坦言：“算是半烂尾状态。”过去几年，他每天路过西港这些停滞的烂尾楼，看到玻璃空着、塔吊不动、风吹日晒，心里自然有压力：“如果一直都不动，不只是我，还有整个西港的投资预期都会受影响。”

但从今年起，他路过这些区域时看到，围挡重新竖起，一部分塔吊开始转动，施工工人也重新出现。“尤其是双狮转盘附近多数烂尾楼陆续重启，烂尾6年的标志性建筑也迎来了涅槃重生，这个变化是明显的。”

与陈总有相同观察的，还有在西港经营餐饮业的胖姐。从 2019 年一路经营到今天，她的生活轨迹几乎覆盖了这座城市过去五年的剧烈震荡。“很多塔吊以前都生锈了，但最近一年，2019 年之后搁置的那些楼，又开始启动了。”

她每天送餐、开店、关店，穿梭在城市的每个角落，观察的尤为仔细。她的每一段移动路线都与这些建筑擦肩而过，也能够精准感知城市变化。

事实确实如此。据柬媒报道，截至 2024 年底，西港共有 101 个停工项目被列入重启名单；西港政府也证实，目前约有 40 栋烂尾楼正在复建，其中 7 栋已经完工复工。

这些客观数字，和陈总、胖姐两位长期在地经营者的直观感受完整重叠。

复建规模为什么在这个时间点扩大？陈总给出了两个理由。

第一个原因是外部产业需求。在东南亚工业制造链重新分布的大背景下，许多出口欧美的工厂转移到柬埔寨，西港经济特区与浙江经济特区吸引来大量企业、技术人才、管理人员，带来了住房与长期居住需求。“迁移过来的人多了，需求也就来了。”他说。

第二个原因是政策窗口。从 2024 年起，柬埔寨政府明确将西港列为经济复兴重点区域，并推出“西哈努克省特别投资促进计划”。政策中包括：为烂尾楼提供房地产税豁免、免除部分历史罚款、简化审批流程，设立一站式服务大厅、为业主提供法律咨询与调解渠道、针对复建项目提供税收、投资激励。

其中最关键的一项，是烂尾楼房地产税的减免时间，从 2025 年延长至 2028 年。为了鼓励开发商复工，政府还持续公布获得特许或激励的项目清单。

在 2024 年和 2025 年初：

• 48 个项目获批激励，金额达到 4.87 亿美元（其中 16 个为烂尾楼）；

• 18 个新复建项目获批，金额约 2.05 亿美元；

• 101 个停工项目列入官方观察与复建名单。

这些数字构成了“复建潮”的真实背景。但并非所有烂尾楼都有同样的重启速度。

陈总提到，拥有永久产权的开发商“自己买地自建”更容易重新启动。“土地是自己的，就不存在租金纠纷。而那些租地盖楼的开发模式，在西港并不罕见——在疫情后必须重新谈判租金、租期，甚至要面对租金远高于市场的历史遗留问题，因此复建难度更大。”

在市中心，记者沿着主干道观察，也印证了他的分析：越靠近中心区域、楼盘复建动作更多，更偏远的区域，新项目建设量大，但烂尾楼复工比例相对有限。

面对这些变化，西港要回到原来兴盛的状态，还需要多久？

“复建只是恢复城市表面，真正的产业要进来，至少两三年吧。”陈总说这话时，语气淡淡的，却带着一种稳扎稳打的客观判断。

胖姐也表达了类似感受。她说：“人多的时候，你其实会明显感觉到。现在虽然比不上 2019 年，但确实好过以前那些完全不动的时候。”

陈总则从更宏观的角度看待这个问题。他认为，西港不能再靠“灰色产业”，实体产业真正扎根，才会带来稳定的人口结构，而不是短期的炒作。政府也表示，西港未来要往工业、旅游、新经济路线走。

那么，西港距离真正的产业转型还有多远？

从采访者与专家、政府公开资料三方视角来看，答案大概是：复建可以在政策刺激下加快，但产业转型则是一个更长的周期。

陈总总结得更直白：“楼可以盖得很快，但一个城市要热闹起来，是人和产业要一起回来。”

一个典型的城市复兴路径，往往不是“把楼建好”那么简单，而是要看那些楼里到底住了多少人、那些人为什么来到这里、他们愿不愿意在这座城市长期扎根。

对于西港而言，“复建火热”只是第一步。未来能否成为真正的产业城市，还要看经济特区的吸纳能力、制造业能否持续落地、旅游能否复苏、城市治理能否跟上、治安是否持续改善。

在这些变量的共同作用下，西港正在展开第二轮城市化尝试。它的速度可能不如 2019 年那般轰鸣，但却更加扎实。从烂尾楼的重启，到产业结构的调整，再到人口与服务业的回流，这座城市正在以另一种方式重塑自己。这或许才是西港真正的开始。