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记者：Miles

在金边奥林匹亚广场的咖啡馆里，Doreen Wong 的语气平静却掺杂着几分无奈。作为三金房地产咨询的联合创始人兼营销总监，她亲历了柬埔寨房地产市场的跌宕起伏。

曾经一度火热的公寓市场，如今在投资客的信心崩塌后，正滑向冷清的低谷；与此同时，新的客户群体与投资逻辑正在悄然重塑行业格局。她说，如今的金边地产“房源多，客户少”，这句话像一根冷冷的针，刺破了过去几年里关于柬埔寨房地产的繁荣叙事。

柬埔寨房地产的黄金期大致始于2015年，当时中国资本大规模涌入。金边市中心与西哈努克港高楼林立，开发商、投资人和中介机构一度相信，这个只有1600万人口的发展中国家将是东南亚下一个房地产奇迹。

据报道，截至2022年，外国人对柬埔寨房地产的投资，已累积超过53.75亿美元，其中中国投资占约20.5亿美元，成为最大的“买房族”。然而，疫情彻底改变了局势。边境封控、资金流动受限，再加上柬埔寨内部经济结构的脆弱，原本建立在预期与流量之上的房地产市场，迅速暴露出虚弱的根基。

Doreen 回忆，她原本在知名开发商任职，直到2023年决定创业，成立自己的中介公司。她坦言，这已经是她能承受的比较好状态。因为客户数量锐减，中介行业进入一种“资源过剩，客户匮乏”的境地。

她将客户流失归结为三方面：一是资金出境受限，中国买家的钱往往卡在汇款环节，跨境转账都会面临严格审查；二是人出不来，尤其是真正有实力的大额投资者受到限制；三是信心受挫，上一波投资柬埔寨公寓的买家大多数亏损，他们不仅不会加码，反而劝阻身边人远离这个市场。

然而，市场并非一片死寂。新的产业链条与需求正在浮现。Doreen 注意到，自2024年起，越来越多的中国企业开始关注柬埔寨的工业用地。她接触到的客户不再只是个人投资者，而是寻求在柬埔寨设立工厂的中小型企业。

背后的逻辑很清晰：柬埔寨关税低于越南，劳动力成本依旧较低，而且环保与监管要求相对宽松。根据柬埔寨发展理事会（CDC）的数据，2024年柬埔寨吸引了超过50亿美元的新投资项目，其中制造业占比接近40%，工业园区和经济特区的土地交易明显增加。

不过，工业地产的客户大多并不会依赖普通中介。大型上市公司直接与经济特区、商会乃至地方权贵接洽，绕过中介；而中小企业的需求则更零散。

Doreen 表示，她的公司正在尝试与法律、财务等专业服务机构捆绑，提供一站式解决方案，以此增强在产业客户面前的竞争力。

这种转型并不容易。她坦言自己一直以来做的是商业地产和公寓买卖，如今被迫进入工业地产。工业地产客户不仅需要土地，还要前期的行业调研、税务咨询甚至政策对接，这些超出了传统中介的能力边界。

她说：“这也是挑战，但不转型就等于出局。”

除了产业转向，中介行业本身也在经历“去专业化”。疫情后，很多其他行业从业者转入房产中介：有人原来开超市，有人做美发，有人甚至是小商贩。他们缺乏专业知识，但凭借低门槛进入市场，抢走了部分租赁业务。

Doreen 直言，这削弱了整个行业的专业口碑。“比如有人在群里发某高档项目附近300美元的一房，这根本不可能。客户一看就知道你不专业。”她感到惋惜，也担忧这种乱象会进一步侵蚀客户的信任。

市场的不确定性还受到地缘政治影响。2025年的柬泰边境冲突，让不少投资者望而却步。Doreen 提到，曾有客户准备在金边郊区购地，但在冲突发生后立即暂停交易。

虽然金边距离边境数百公里，实际影响有限，但在投资者眼中，“柬埔寨”与“战争风险”被直接挂钩。事实证明，舆论与认知的力量，往往比现实更具杀伤力。

尽管如此，柬埔寨的长期吸引力依旧存在。官方数据显示，柬埔寨GDP在2024年增长5.6%，位居东盟前列，服装、制鞋、电子组装等行业依然吸纳大量外资。

人口红利虽不如越南，但在东南亚依旧有劳动力成本优势。据柬埔寨发展理事会发布通告称，2025年前6个月，共批准373个新投资项目，投资总额达到58亿美元，同比大幅增长约77%。

Doreen 判断，真正的拐点尚未来临，“现在只是苗头，未来还有很大的客户量。”

她也清醒地认识到，并不是所有潜在客户都是“好客户”。“如果放开的是那些没有实力的，他们只会带来内卷，餐饮业已经出现这种现象。”她希望能接触到的是中型企业，尤其是大企业的上下游，因为他们有真实需求，但又不像上市公司那样绕过中介。

房地产市场的寒冬，正在迫使从业者重新定义自己。Doreen坦言，未来仍会押注柬埔寨，但也在关注迪拜等新兴市场，以防过度依赖。

这正是柬埔寨房地产的缩影：从过去的公寓热潮，到当下的产业转向，再到未来的不确定性，它承载的不仅是资产价格的涨跌，更是一个国家在地缘格局、投资信心和社会转型中的起伏。

投资者、开发商、中介，甚至普通买家，都在这条链条上被裹挟前行。Doreen 说：“我们还是看好柬埔寨发展的，但对我们这个行业来说，还是有点难。”这句话带着一丝坚韧，也透出几分现实主义的冷峻。