柬埔寨房产，“十年返租”其实是一个美丽的陷阱？
2019-10-18
指南针找房
来自重庆
柬单网
近年来，柬埔寨房产因超高的回报率吸引了大量海外投资者的加入，为了迎合投资置业者需要，柬埔寨房产的物业类型以投资性公寓为主，公寓户型面积小、总价低、精装修、拎包入住、在柬埔寨房产市场上具有很大的优势，备受投资者的青睐。
“公寓返租”作为柬埔寨开发商一种常见销售手段出现在人们视野中，大街小巷随处可看见某些开发商的宣传口号，“XX楼盘现房发售，包租5年返租40%”“XX楼盘包租五年，年返租10%”“XX楼盘和XX酒店合作包租十年，年收益8.64%”。
置业者在投资收益和承诺包租的诱惑下，被房产销售画饼式的销售说辞洗脑，他们大讲投资前景、从来不深入、全面的从市场房价数据层面分析投资利弊，只是迎合人们追求高收益、高保障的心理，夸大的投资收益表象让投资者认为，“公寓返租”是房地产行业中一个 “非常完美”的投资产品，既能趋避风险，又能给予稳定的回报。
但是，投资置业者要清楚，这世界上不存在完美的产品，只存在包装完美的产品，今天小楠就为大家揭露“返租公寓”的风险，希望在柬埔寨投资的购房者能尽可能规避风险，少走弯路。（转载请注明出处：指南针找房）
1.返租租金从哪里来，羊毛出在羊身上
当大家看到柬埔寨精装公寓高回报率、收益稳定的广告宣传时，投资者对利润率肯定是非常关注的，面对一般都在8%以上回报的酒店式公寓利润率，投资者是很难不心动的。
不少开发商就利用投资者“高回报、稳收益”的心理，在制定“返租策略”时，其实和销售们早已开过N次定价会议，每平米均价抬高一点，三年租金妥妥的，也就是三年里，你所收到的每一份钱，都是你房款里的真金白银。
如本来卖50万的公寓，把价格标到80万，然后给你每年10%的回报，并承诺保租3年，开发商在这3年内支付了24万的返租金，相当于公寓卖了56万，这3年开发商一分钱租钱没给还免费用了公寓，而投资者却还很高兴，认为已经回本了30%。
2.“公寓返租”的管理者，可能跟开发商没关系
除了上面提到的将售卖价格提高，实际上返给你的还是你自己的钱之外， 投资者还要注意一种情况，就是开发商承诺在业主购买公寓后的几年内由开发商以返租的形式，每年给业主以一定的回报，称可保证业主的稳定收益。
但需注意的是，有可能跟你签订返租协议的是一家酒店管理公司，严格来说，跟开发商是没有关系的，三五年之后，开发商离场了，酒店管理公司能否胜任管理工作并确实履行合同义务，存在很大的未知数。
之前有一个案例，有一位购房者购置了某酒店式公寓，协定由开发商以“返租”的方式经营8年，每年将给业主总购房款8%的回报，8年后，业主可以自行选择继续包租或者由开发商回购，但签订合同是某酒店管理公司。
三年后购房者原本定期到账的“返利”却因故突然停止，项目的开发商和酒店管理公司发生了变更，协议成了一纸空文。
投资者如何避免掉进公寓返租的陷阱？
投资者容易被高回报率诱惑，但高回报率却恰有可能是一个可怕的陷阱。对此，首先建议大家应当对物业所在地段、产品价格与价值、品牌管理等方面有一个全面的评估。
其次，投资者要仔细鉴别经营者的经营能力，考察经营者过往的业绩，判断是否能够做得起来。
最后，要详细了解公寓的规划、业态、未来的商业运营的战略，看这种策略和规划是否有可行性，还是纯属忽悠。
以上说的都是“陷阱”，但并不等于柬埔寨公寓投资不可取，不管怎样，在过去的十年里，在柬埔寨购买公寓的投资客得到了房产升值的回报。如果在柬埔寨买房投资的时候，多做一些功课，遇到确实不错的开发商和管理公司，获取相对高额的回报也不是不可能。
擦亮眼睛，少踩陷阱，小楠相信您在投资的路上会越走越顺。（转载请注明出处：指南针找房）
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