泰国房产适不适合投资——经济与政策
2019-7-23
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来自广东
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我想答案是肯定的。
在目前国内房产市场日渐疲软，限制政策频出的情况下，很多投资者已经开始放眼海外。
实际上在此之前国内就有一批投资先驱率先开始了全球资产配置。而今海外房产投资的热潮已逐渐从欧美国家转移到东南亚，首当其冲的便是泰国。
近两年资深投资人对泰国房产的投资潮已引起了大批守望的国人的注意，然而仍有一批投资者对于投资泰国有所疑虑。泰国房产，究竟适不适合投资？今天亚泰就带你抽丝剥茧，探寻事情真相：
（为了方便大家阅读和理解，我将我的见解进行分解，今天就从大家最最最关心的投资回报开始。）
首先，我们先从宏观的角度开始，看一看泰国的整体经济状况：
以下是泰国近五年来的 GDP 增长情况:
CEIC数据库
从图片中我们可以清晰的看出泰国 GDP 的稳步增长。2018 年 GDP 增长率为 4.1%，高于世界 GDP 增长率3.154%。泰国作为东南亚第二大经济体，GDP仅低于人口将近泰国 4 倍的印度尼西亚。
那么人均GDP如何呢？
CEIC数据库
泰国以7605美元位列东南亚经济联盟第四位，发展前景与潜力都很乐观。
对泰国经济有了初步理解后，我们可以开始投资回报的计算，以下列出了海外投资回报的简化公式：
海外投资回报= 租金回报+房产升值+货币涨跌
1、租金回报
影响租金的因素非常多，包括房价，人口密度，区域配套，人均收入等等，直接影响整个区域的供给关系。以下我们以曼谷为例：
曼谷泰国人口800多万人，很大一部分都是以租房为主。这时候可能有人会问了：泰国本地人还需要租房子吗？答案是肯定的，我们先看一组数据：
以上是高端，顶级项目的房价。几个老牌市区：四隆沙吞区，中央伦披尼，素坤逸区的房价，从2004年的10万泰铢一平左右，到2017年25万泰铢左右一平；而曼谷入门级房产也要将近70,000泰铢一平，（CBRE数据，按目前4.7的汇率，将近14,893人民币一平。）
这对于普通泰国老百姓来说不是小数目。于是乎很多泰国人便在外省买房，在市区租房。所以如果大家来泰国有仔细观察的话，会发现周六日的市区车流量相对工作日少很多。
除了泰国人之外，外国人也给泰国房产带来了无限活力。
在泰工作的外国人人口：
Locanation数据
全泰国持有工作签证的有158,952人次，其中87,000人分布在曼谷区域。
还有一个不可忽视的因素：旅游人口，2018年到达了空前的3800万人次，是全球游客的出行首选国家。
如此庞大的租房群体，也使泰国房产空置处在极低的水平，特别是曼谷地区。低空置率也很好地回答了国人的一个疑虑：房产泡沫问题。
在泰国 GDP 增长，高租房支出，庞大的租房群体及低空置率的加持下，投资曼谷回报如何？
首先我们要看看曼谷的租房成本（除开老旧无配套的公寓）：
市中心平均租金：
一房21,779.66泰铢（约合4,634人民币）
三房62,083.33泰铢（约合13,209人民币）
市中心以外平均租金：
一房10,238.87泰铢（约合2,178人民币）
三房29,346.15泰铢（约合6,244人民币）
曼谷与国内一线城市的平均租金回报比较
2、房产升值
除开租金回报之外，投资者还非常注重的一点就是房价增长，那么曼谷的房价增长 情况如何呢?让我们看一下来自“胡润百富”的调研数据: 2018年度房价涨幅8.6%，全球排名第11位。
“胡润百富”的调研数据显示，曼谷的2018年房价涨幅为8.6%，处于稳定上涨的阶段。
住房指数的快速上涨
3、货币涨跌
上图是2016年到2019年泰铢对美金的汇率图。泰铢正处于强势期，且按目前的趋势来看，这种上涨仍在继续。反观人民币的汇率：
许斌“中欧国际工商学院经济学与金融学教授”
近期特朗普的Twitter一出，中美贸易关系再次紧张，汇率应声下跌。
总结
“胡润百富”的调研数据显示：租金回报，加上房价涨幅以及泰铢的强势上涨，2018年投资泰国房产回报为18.5%。这个数据意味着什么？你在曼谷买一套房，5.4年便可回本（汇率稳定上涨的情况下），这可是一个相当可观的数据。所以光从回报这方面讲，泰国是适合投资的。
接下来我们来探讨一下海外投资者另一个非常注重的点：投资环境。
提到泰国投资环境，“一带一路”总是绕不过的话题。随着全球化程度的日渐加深，很多国家将加强国际化提上日程。2013年9月，“丝绸之路经济带”被提出，同年11月“一带一路”升级为国家战略。截止至2019年4月30日，我国已经跟131个国家和30个国际组织签订“一带一路”合作协议。
高铁外交
了解一带一路政策的朋友，想必对高铁外交也不会陌生。我国就该项目与17个国家进行了谈判。高铁一旦开通，将连接整个中亚，东亚和东南亚。
而对于想投资泰国的朋友，最关心的便是泛亚铁路（东南亚高铁线）了。让我们先看看泛亚铁路的线路图：
从图中我们可以清楚的看出曼谷是东南亚高铁线的东线，中线和西线的必经之地。那么最迟2022年开通的中泰铁路会对泰国带来什么影响呢？
---技术发展
中泰铁路将完全采用中国的技术与装备，包括铁轨，信号电缆设备以及最新的机车等等。泰国将从中吸收国际先进的技术以支持未来的轨道交通建设发展。
---资源整合
运输时间，输运成本的大幅缩短（降低30%）将进一步巩固中国作为泰国第一大贸易伙伴国的地位。中泰高铁将极大地加强泰国的铁路运输系统的现代化，提高资源，商品和人员的流通效率，有助于泰国整合区域资源。建成后泰国无疑将迎来新一轮的投资。
---旅游业的发展
促进泰国旅游业进一步发展。泰国作为全世界游客的首选国家，2018年接收来自世界各地3800万游客。其中1035万为中国游客。中泰高铁建成后将每年为泰国增加200万中国游客。
---创造就业
中泰高铁的建设将为泰国带来近百万的工作岗位，催生一大批租房群体。
---区域地位
中泰高铁一旦建成，将连通老挝，中国，马来西亚以及新加坡，使泰国成为中南半岛的交通枢纽。整合东盟优势资源的同时也提高了其在东盟中的话语权及影响力。
我们简单总结一下泰国的投资环境：
1.经济发展水平处于发展中国家前列
2.地理环境优越，是东南亚经济，金融和航空枢纽
3.社会治安良好（关于网上对于泰国治安的无端抹黑表示无语。本人在泰国学习，工作，生活6年，没见过严重治安事件。并不是说泰国没有发生，只要你待在主要城市区域，基本不会碰上。）。
4.民风淳朴，与华人关系融洽（对华人的友好程度相对东南亚乃至整个世界区域都算很高的）。
5.泰铢今年来汇率一直稳定上涨，外汇风险低
6.市场成熟开放，投资法规日渐完善，优惠政策也越来越多（“泰国投资促进委员会 BOI”：提供税收及非税收方面的鼓励政策；放宽外商持股比例的限制；）
泰国土地制度
理论上外国人是不允许在泰国拥有土地的（符合特定投资政策的除外）。但是外国人可以持有不带土地的商品房且外国人占比不超过总单元数量的49%（无公摊面积），以保证泰国人以至少51%的大头持有物业。
商品房的持有也包括了两种类型：
1. 永久产权（泰国是奉行“城堡法”以及“不退让法”的国家，不存在政府强拆的可能。）
2. 租赁保有权（或使用权；最长可签30年，最多续约两次，总90年）：受土地类型及泰国人占比的影响而出现
泰国房产的税收
（泰国是没有房产税及遗产税的国家）
以下是泰国关于房产的税收：
1. 过户费：2%（一般为买方卖方各承担1%）
2. 印花税：0.5%（二手房交易）
3. 特种商品税：3.3%（五年内转卖；过户五年后取消）
其他费用：
1. 大楼维修基金（一般一平方米几百泰铢不等，一次性费用）
2. 物业管理费（一般现在出现的新楼盘都需要预交两年物业费）
以上就是对泰国的投资收益，环境以及房产政策的讲解。
泰国现阶段的投资环境整体来说是非常不错的。泰国政府对未来的规划清晰，房地产方面的政策也非常理想，对于投资客来说着实是一个不错的选择。
对泰国投资有兴趣的朋友可以用以下的联系方式找到我们哦！随时欢迎咨询！
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