去柬埔寨囤地？甘当韭菜？请摆好姿势！
2019-5-6
柬单精选
来自柬埔寨
柬单网
1，跟着团购买地？勇敢者的游戏！
最近几天一直有粉丝在问我可不可以跟着薛蛮子去柬埔寨团购买地。
就在上个月，有着“中国天使投资第一人”之称的薛蛮子在柬埔寨西港购置地产，并计划成立民宿旅游基地。
并称：柬埔寨可以购买大量的土地，我们有上万亩的土地，还在继续囤地。
最近有粉丝一直在和我讨论这件事，也想跟着去囤地。
我说那怎么不买房呢？
结果他给我上了一课：这叫降维打击，买房不如买地。
在刚刚过去的2018年，金边房价上涨了17%。
柬埔寨99%的土地都是永久产权，土地的升值几乎是永恒的，因为土地是不可替代的。
房价有涨有跌，在中国历史上，所有的地价永远是增加的，地价从来没降过，这个道理在柬埔寨也是如此。
提前买地，再卖给开发商，每年的地价涨幅可要比房价涨幅还高呢！
先不说别的，薛蛮子买地是不错，但他用来干啥呢？
上个月底，蛮子基金宣布收购柬埔寨最大的建材公司，并投入巨资扩建30条免烧砖生产线，薛蛮子也一举成为柬埔寨的“砖王”！
买地也是用来卖砖，而不是去囤地炒房！
囤地是不假，也要分清囤地的用途！
跟着去囤地？我闻到了韭菜的味道！
高素质的韭菜会把自己洗干净摆好姿势，然后再问别人他被割的舒不舒服，要不要再换个姿势？
素质低的可能到最后会骂一句：又TMD被忽悠了！再也不信XX中介了！
2柬埔寨真的发展起的来？
过去20多年来，柬埔寨的GDP增速均破7。
即使在去年中美等庞大经济体减速之际，柬埔寨去年的GDP增速还创出了近6年新高。
尤其是其首都金边，更是被诸多国内开发商称之为30年前的深圳，20年前的上海。
但先天不足的柬埔寨真的能发展起来吗？在我看来是个未知数！
1经济真的强劲？
看开发商们吹得最多的柬埔寨GDP增速，但也不能仅看增速，放在整个东南亚，柬埔寨其实就是个穷国。
数据来源：IMF
柬埔寨的GDP总量和越南相比差11倍，和菲律宾相比差17倍，和马来西亚比差18倍，和泰国比差21倍。
就这么一个跟非洲穷国差不多的国家，想要在短期内迅速发展，靠什么呢？
国内几乎没有任何工业，几乎都是日韩等进口产品的天下，满大街日本超市。
图为金边街头的日本超市
连加油站都是清一色的法国达道尔
中国经济是因为持续高速增长了40年，才能够成长为今天的体量。
而中国经济体量跟柬埔寨根本就不是一个层级。
简单以经济增速来判断柬埔寨楼市就会复制中国的奇迹，简直就是蛇吞象。
2，人口真是红利？
在金边看盘数日，听开发商提的最多的就是人口红利。
柬埔寨人口结构是年轻，人均年龄不到30岁。
但就算柬埔寨人口再年轻，现在也不过1500多万人，劳动人口就算有1000万，还没一个曼谷人口多。
仅300万人口的金边如何去谈房地产呢？
指望本地人当接盘侠？想多了！
柬埔寨人的勤劳程度，对改善生活的欲望，和中国人相比，差太多了。
当地人的穷，不仅仅是物质上的穷，更是思维上的穷。
因为世代贫穷，受教育程度太低，很多人一辈子都没有摆脱贫穷的想法，得过且过，更不要说去攒钱买房了。
考察金边时街头的嘟嘟车是常用出行工具
在金边考察时坐嘟嘟车，根本不用担心司机绕你路，因为他们大多就没那样想过。
被法国殖民多年，法国人挣十花八的思想也灌输到了当地人的脑中。
3，投资或许没保障
只要塞钱，就没有办不成的事。
在考察金边的那段时间里，置业顾问整天把这句话挂在嘴边上。
在他们看来，各项监管制度不完善意味着机会多，但在我这样的外国投资者看来，看到的更对是不靠谱。
没有保障的投资，就算预期收益再高，未来也不一定属于自己。
柬埔寨，这个在今年的全球清廉指数排名垫底的国家，给这个国家的经济发展埋下了很大隐患。
数据来源：世界经济论坛（WEF）
一旦柬埔寨政局陷入混乱，很有可能“一夜回到解放前”，尤其对于我们这些外国投资者而言，在当地的投资很有可能就打了水漂。
有没有保障看看其法律条文就知道了！
柬埔寨王国宪法第三章第44条规定：只有柬籍自然人或法人，才能拥有土地所有权；
柬埔寨王国土地法第一章第8条规定：只允许柬埔寨自然人，或柬埔寨法人拥有柬埔寨王国土地所有权。
那么，外国人在柬埔寨怎样才能拥有土地、房产所有权呢？就目前政策而言，有以下几种途径可以拥有：
1、投资移民。
2、与柬籍公民合伙注册公司。
3、找个柬埔寨人结婚。
只有这三种才是外国人合法拥有柬埔寨土地、房产所有权的可行途径。
但是我逛了金边所有售楼部，没有一个置业顾问给我解释过，甚至连签购房合同全程都没有律师参与。
4，真的有接盘侠？
除了潜在的政局风险之外，从金边楼市本身来看，最大的风险还在于房价上涨过快，远超本地人的收入水平。
人均可支配收入只有1400美元左右，直到今天，全国还有至少20%的人是文盲；
35%的人处在贫困线下，一天能支配的金额不足1美元，而金边当地的房价大概在2000美元—3500美元/平米。
图为金边郊区砖窑的童工
图为暹粒的垃圾处理区正在工作的童工（每天工作10小时，工资却只有1欧元）
我简单推算了一下，金边的房价收入比至少在40倍以上，高居全球首位，远远超过了今年刚公布的头名香港。
自从去年从柬埔寨考察归来，我就得出结论：
金边楼市基本上和绝大部分本地人无缘，除了本地处于财富金字塔顶尖的少数人群，基本上成为海外投资者的竞技场。
3，揭套路！为何出口转内销？
柬埔寨房产投资，其实就是本地地主卖地转欧美日韩，然后转新加坡、港澳台，最后国内开发商出口转内销。
我在金边看了很多项目，只要是国内开发商，都是先在当地搞好各种关系低价拿地，然后按照国人的口味来盖房。
我看到的国内开发商的房产广告，中文文案都写得很出色，紧抓中国人的痛点，而配套的英文、法文、高棉文则敷衍得多。
说实话看了诸多楼盘，也就新加坡开发商的楼盘品质走心。
难道是开发商对于当地人的购买能力没多少信心吗？你觉得呢？
更有甚者，向台湾开发商，大多都是圈一块空地坐地起价，然后圈钱跑路。
图中红圈就是烂尾楼（这种烂尾楼堆谷区比比皆是）
在水净华鸭子岛考察探盘时，有位置业顾问就告诉我，项目旁边的烂尾楼因早期定价太高，销售回款跟不上而造成资金断裂，但仍有国内中介向客户推介这个楼盘。
4，我的东南亚选房三观
说了半天，来点干货！该如何在东南亚甚至是“大赌场”的柬埔寨科学合理地投资选房呢？
我的选房理念就是三个维度：宏观、中观、微观。
1，宏观
先看这个国家的政局是否稳定，政府有没有良性纠错机制。
乱邦不入，危邦不居。这一直是我坚持的观点。
剩下的就是经济基本面、房地产政策和汇率，尤其是税费问题，一个税就能限定死你的收益！
2，中观
再看你的投资目的，是想抄底还是长持，是炒楼花还是炒短期。
如果你是想快进快出，那么柬埔寨你可以赌一把，看能不能找到接盘侠，但风险相对较高。
3，微观
其次，看具体城市具体地段，项目周边的基础配套、人口流入、居民收入水平、交通情况。
最后就是房源的挑选，产权是否真实，交易是否安全。
4，囤地买房？甘当韭菜？
柬埔寨正处在一个经济上行的阶段，其房地产也的确处于早期阶段。
金边、西港等地逛下来给人整体感觉就是一个大工地，到处都在盖高楼，自然也就会造成建筑材料的短缺。
房地产迅猛发展对建筑行业的需求非常强劲，还有若干年的势头，所以薛蛮子更多的是去投实业。
柬埔寨对于商业大佬确实是“投资者的天堂”，大笔资金搞实业搞建筑还是有机会的，但作为中产的我们去买地搞房地产可能真的有陷阱！
大佬们低价拿地，你看到了机会，再从他们手中二次拿地，不知不觉中也就成了这些大佬们的接盘侠。
所谓的陷阱，就是头脑过热，没有经过深思熟虑，没有考虑市场需求，这才是最大的陷阱。
柬埔寨能赌的地方不止赌场，还有房产。
炒地的热潮是不会持久的！
一个城市真正的发展要看它自身的需求，短时间的靠着一个热点或者一个大V，是不可能炒热一个城市的。
如果你甘当韭菜，请摆好姿势！
来源：微信公众号【米宅海外】
编译：柬单网
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