投资柬埔寨房地产就是一场赌博
2018-12-17
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来自柬埔寨
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近几年海外投资更多的关注热点集中在东南亚，美加澳新是有钱人的天堂，是资产稳定配置的首选，但论投资回报是不及东南亚来的实在，因为穷因为落后才有更多的可能性，投资这事要看未来预期，考验的是眼光，是分析市场的能力但更考验你的执行力，08年让你买北京你不买，12年让你买杭州你不买，18年的你毛都买不起，我们都享受物业升值的快感，但没几个人有当机立断的执行力。
再比如郑州地铁1号线是2013年12月28日开通运营的，在运营之前有很多人都看好地铁沿线的房产但真下手的有几个？非得等到地铁开通了看到房价飙升了之后才决定入手，你注定是韭菜，看不到的时候下手才叫投资。
金边是柬埔寨的首都，柬埔寨最大的城市，为柬埔寨政治、经济、文化、交通、贸易、宗教中心。金边面积375平方公里人口约220万，下辖12区这次考察目标是最为核心的隆边区、玛卡拉区、桑园区、堆谷区、水净华区、棉芷区。
我到金边已经凌晨了，司机开车走俄罗斯大道到市区酒店的路上一度让我心灰意冷，堆谷区是双向两车道，如果像国内那样路两旁再停一排车的情况下会直接堵死道路两旁都是一些老旧民房，挂拖把的、掉墙皮的在搭配上街道上昏暗的灯光分分钟想回机场买票回国，到了桑园区酒店门口一个柬埔寨小伙子笑脸相迎，帮我打开车门，帮我拎行李，内心凉意顿祛一半，柬埔寨虽然发展落后于国内，但服务还是令人称道的。
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桑园区
桑园区分为老城区和新建城区，老城区多是低矮破旧楼房相对落后，都是永久产权相对开发难度大，走到BKK1和钻石岛城市建面有明显改善。
NAGA赌场、永旺的超市、大使馆、五星级酒店都在此范围，开发早、土地有限BKK1的写字楼和公寓基本售罄，走了几家不错的项目都是一到两个置业顾问在看售楼部，之所以说看是因为都没有房子了，坐在前台抠着iphoneXS一看就是房子没少卖，BKK1的写字楼和公寓基本都在3500-4000美金/每平米。
据说这块土地开发时炒到3000万一亩，钻石岛是挨着BKK1的一个人工岛，岛上都是华人土豪，满怀期待的坐着嘟嘟车一睹钻石岛的芳容，钻石岛的规划和建设不亚于国内高端住宅区，东边是湄公河西边是洞里萨湖，一改我对金边low的认识，在这边可以看到大街上穿行的宾利、劳斯莱斯、玛莎拉蒂等豪车，不出意外岛上的房价基本都在3500-4000美金/每平米而且房源很少。
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隆边区
隆边区是金边的主要行政及商业区，也是金边年纪最老，历史悠久的塔仔山和法国殖民时期建设的中央市场便坐落在此区。
因为是老区开发难度最大，基本都是占山为王，只要贴上永久产权的标签基本就是城市建设最大的障碍无论是在哪个国家哪个地区，所以隆边能看得上的项目真是少的可怜。
行政区边上有几个项目新加坡开发商品质还是可以肯定的但价格不尽人意基本和BKK1持平，这边是行政区，交通十分拥堵遇到高峰期和停车场没什么区别，据说规划的有轻轨2021年投入使用会很大程度缓解交通压力。
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水净华区
水净华区是连接金边与柬埔寨其他省份的必经之路，水净华区东西侧分别是洞里萨湖和湄公河，空气清新，为该地区创造了良好的生态环境，中国援建的亚运会体育场和动物园在此区域，规划的新市政中心、高尔夫球场、索卡酒店、唐人街、日本北原医院、法国医院、美国私立诺顿大学等，水净华区目前大兴土木规划高端商业区和住宅。
但在售项目仅有四五个，价格都不高在2500美金/每平米，考察这个区域时还专门去了已交房Bellevue项目不得不说日本人开发的项目做的确实匠心，园区每个细节都深入人心。
问了下租金我彻底震惊了50多平的一房租到2200美金/每月，两房3200美金/每月，我认为租金炒到这么高归于两个原因，首先水净华区项目大多处于前期规划、施工阶段，交房使用的项目几乎没有，其次项目紧邻湄公河坐在家里就可以欣赏优美河景，水净华区投资短期看租金，转手要等周边规划落地才有利润，预计需要5年以上的时间。
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堆谷区、玛卡拉区、棉芷区
堆谷区有潜力的地区是万谷湖片区价格在1500-2500美金/每平米，是住宅和商业地产快速发展的的片区，玛卡拉区在地理位置上占据最核心地段，价格在3000-3500美金/每平米，想投资玛卡拉的要调查清楚土地性质，这个片区有部分地块只能办软卡就是类似于国内宅基地证。
整个金边房地产市场发展势头迅猛几乎每年都有10%-20%的涨幅，租金回报率高，开发商大部分提供返租，回报率在6%-10%，柬埔寨政局稳定和中国关系莫逆，美元又是强势货币，所以投资金边大概率是没问题的，个人看好水净华和万谷湖以及棉芷区投资，原因很简单就是有土地可待开发，老城区拆迁困难不利于大规模的配套建设。
避坑指南：
1.尽量买已经封顶项目或大品牌开发商项目，金边开发项目都属于无杠杆开发，容易导致开发商资金链断裂，海外置业安全第一。
2.不要买老城区项目，配套很难落地人口素质参差不齐，不要以审视中国地产的眼光来看柬埔寨市场，各国政策都不一样。
3.要有耐心，中国人都想赚快钱，房地产是作为防守持有资产最好的选择，房价涨了一点就要转手再把钱转回国内，你把钱拿回来能干嘛？投资什么？为什么不去一个好的发展环境来享受5年10年后的预期？
4.投资两房、三房，金边有300万人口，70%的人口年龄在40岁以下，本地刚需在逐步增长，稍大户型利于后期转手。
5.金边是一个靠海外游资支撑的经济发展，房产市场没有完备的纠错系统，一但出现变故后果不堪设想。
金边投资需要谨慎，对标吉隆坡、曼谷、胡志明有较大的投资风险，赌的意味大一些。
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我觉得有几个问题。 第一个，老城区不适合投。 目前金边地价高的地方都是老城区。 新城只有市区外的。 像水净华区，堆谷，洪森大道我认为都是新城。 因为我自己在这边投的时间比较长了。 新城的地价都比较便宜。 但是人都是集中在老城区的。 包括 BKK1。 钻石岛算新城区，不过整个岛是租的。 这一点我认同楼主， 一定要看清产权。 有楼盘产权有问题。 我的观点，投资外国房地产，第一个是要保障资产安全。 产权清晰，即项目地本地硬卡的归属。第二，开发商靠谱，这个可以调查开发商的历史背景以及往期项目，包括工地施工情况。 第三，价格。 价格会影响了未来涨幅和租金回报率。 楼主说的盘的价格我认为都虚高很多。 至少我知道的市区内我投的都是1000美金左右每平方的。 如果投2000，3000，4000美金，那当然是冒险了。
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